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May 16, 2023

L’aumento degli investimenti nei magazzini logistici messicani è solo la “prima ondata”

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L’operatore immobiliare logistico Prologis ha affermato che sta assistendo a una significativa contrazione dei mercati in Messico mentre le aziende promuovono le iniziative di catena di fornitura e spostano la produzione più vicino all’utente finale.

Un rapporto di martedì sul Nearshoring ha mostrato che l’assorbimento netto – la quantità di spazio occupato meno lo spazio diventato vacante – nei sei principali mercati del Messico è raddoppiato dal 2019 al 2022. I posti vacanti in quelle regioni sono scesi ad appena l’1,1% nel primo trimestre del 2023 dopo la media 6% negli anni che precedono la pandemia. Inoltre, di tutti i siti attualmente in costruzione, il 60% è stato pre-affittato rispetto al solo 36% del 2019.

L'anno scorso l'andamento ha portato a un aumento degli affitti del 16%. L'unità di ricerca di Prologis (NYSE: PLD) prevede che gli affitti nel paese registreranno un altro aumento a due cifre quest'anno.

Citando l'ubicazione, gli accordi di libero scambio, le normative filo-nordamericane e le dinamiche lavorative favorevoli, Prologis ha affermato che la recente allocazione di investimenti in Messico è solo la "prima ondata".

"Ci aspettiamo che questo movimento si sviluppi nel corso di decenni mentre le economie locali costruiscono una massa critica di infrastrutture, competenze e fornitori. Ciò non si limiterà al già forte settore automobilistico; ci aspettiamo anche che l'elettronica svolga un ruolo più importante nelle esportazioni messicane", diceva il rapporto.

Il rapporto indica le importazioni di macchinari e l’assorbimento netto di spazio industriale come supporto all’aggiunta di maggiore capacità produttiva nel paese.

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Lo scorso anno le importazioni di macchinari in Messico, al netto dell’inflazione, sono aumentate a 152 miliardi di dollari, ovvero oltre il 70% in più rispetto al livello medio annuo registrato nei sette anni precedenti la pandemia.

Quasi tre quarti degli spazi affittati o recentemente occupati in Messico lo scorso anno hanno coinvolto inquilini legati al NearShoring (produttori, fornitori e 3PL). Questo gruppo ha totalizzato solo il 40% dell’assorbimento nel 2019.

L'assorbimento dello spazio produttivo utilizzato per fornire beni agli Stati Uniti rappresentava solo l'8% del totale del paese nel 2019, ma è balzato al 26% dello spazio totale nel 2022. Nello stesso tempo, l'assorbimento dello spazio utilizzato dai fornitori e dai 3PL per sostenere questi siti è quasi raddoppiato arrivando a 29 milioni di piedi quadrati, che rappresentano quasi la metà delle nuove attività del paese.

Prologis stima che ogni miliardo di dollari investito nelle fabbriche automobilistiche in Messico generi un bisogno incrementale di 5-10 milioni di piedi quadrati di spazio logistico. Il riferimento è alla regione di Bajio, dove la domanda di siti logistici è quadruplicata dal 2014 al 2017, poiché diversi produttori di automobili hanno aggiunto siti di assemblaggio sul mercato.

Prologis ha affermato che la nuova struttura di Tesla a Monterrey, in Messico, che ha un prezzo che va dai 5 agli 8 miliardi di dollari, potrebbe richiedere 25 milioni di piedi quadrati di spazio logistico per servirla.

“Considerati i vantaggi del Messico in termini di posizione, libero scambio e manodopera, ci aspettiamo che ulteriori investimenti continuino a stimolare la domanda di immobili logistici perché ci vuole tempo perché le catene di approvvigionamento si orientino in risposta ai cambiamenti dei costi e dei quadri normativi”, afferma il rapporto.

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