Notizia

Nov 07, 2023

Domanda più lenta, ma gli affitti dei magazzini negli Stati Uniti aumentano in un mercato “ristretto e costoso”.

Demand for warehouse space in the US has been declining – but this has not

La domanda di magazzini negli Stati Uniti è in calo, ma ciò non ha impedito l’aumento degli affitti.

Secondo il fondo di investimento immobiliare Prologis, quest'anno aumenteranno del 10%.

Il rallentamento del commercio globale sta infine spingendo al rialzo il tasso di posti vacanti nel mercato statunitense dei magazzini. Nel primo trimestre il tasso nazionale di posti vacanti è salito al 3,5%.

Si tratta di un aumento di 50 punti base rispetto all’ultimo trimestre del 2022 e al livello più alto raggiunto in 14 anni, ha osservato la società di servizi immobiliari commerciali CBRE.

Durante i primi tre mesi si sono resi disponibili 89 milioni di piedi quadrati di spazio di stoccaggio e sono entrati nel mercato 144,1 milioni di piedi quadrati di nuova capacità. A causa del rallentamento della domanda, il tasso di assorbimento netto è stato il più basso dal secondo trimestre del 2020, al culmine della pandemia.

Anche i mercati regionali attorno ai porti, che in passato erano estremamente ristretti, hanno registrato una diffusione più lenta, ha riferito CBRE.

E la tendenza è continuata. Il Prologis Industrial Business Indicator mostra un valore di 56,2 per aprile. Pur essendo ancora in territorio di espansione (numeri superiori a 50 indicano crescita), è sceso rispetto al 59,7 del primo trimestre.

Prologis ritiene che l’attività immobiliare industriale si stia dirigendo ai livelli pre-pandemia.

Ma, nonostante la tendenza al ribasso nell’assorbimento della capacità, gli affitti dei magazzini hanno continuato ad aumentare. Secondo CBRE, l’affitto medio è aumentato del 3% nei primi tre mesi rispetto al trimestre precedente e dell’11% rispetto allo stesso periodo nel 2022.

Prologis ha registrato un aumento delle tariffe del 4,4% per il primo trimestre.

"Si potrebbe pensare che gli affitti siano diminuiti in un mercato del trasporto merci più lento, ma è esattamente il contrario", ha affermato Bob Imbriani, EVP International dello spedizioniere Team Worldwide. "Il mercato è costoso e ristretto."

La sua azienda ha cercato di aumentare la propria capacità di magazzino nell'area di Dallas. Gli affitti per le nuove strutture sarebbero fino al 60% più alti degli attuali costi di magazzino, mentre il rinnovo dei contratti di locazione comporterebbe aumenti degli affitti del 30%-40%, ha affermato.

Un fattore importante in questo è un significativo rallentamento della nuova capacità disponibile. L'avvio della costruzione è rallentato drasticamente in risposta al mercato più debole e agli alti tassi di interesse, nonché alle rigide condizioni di prestito, ha spiegato Imbriani.

Il numero di progetti di magazzinaggio in costruzione è diminuito per la prima volta in quattro anni, ha riferito CBRE. È sceso del 7% rispetto all’ultimo trimestre del 2022.

L’avvio della costruzione nel primo trimestre è diminuito del 40% rispetto ai primi tre trimestri del 2022, ha rilevato Prologis.

E il capitale è stato anche meno liberamente disponibile rispetto a prima. Gli esperti finanziari sottolineano il settore bancario regionale, che è stato la principale fonte di fondi per lo sviluppo della proprietà industriale. Sulla scia del collasso delle banche regionali come la Silicon Valley e la Prima Repubblica, gli istituti di credito hanno stretto i cordoni della borsa. Il rallentamento dei prestiti immobiliari commerciali ha ripreso slancio nel primo trimestre a causa delle tensioni nel sistema bancario.

L'indice Lending Momentum della CBRE è sceso del 33% rispetto al quarto trimestre dello scorso anno e del 53,5% su base annua.

Tuttavia, gli investitori sono ancora interessati al mercato della proprietà industriale. Realterm, una società di gestione degli investimenti focalizzata sul settore dei trasporti, ha recentemente raccolto 532 milioni di dollari per la ricapitalizzazione di un portafoglio di 61 asset, un mix di terminal per camion, depositi di scarico e altri siti di stoccaggio. E può aspettarsi che gli affitti continuino ad aumentare.